Qual a rentabilidade mínima?

Aparentemente ainda há muitos investidores a comprarem (mesmo com preços elevados de hoje) para arrendar.

Eu sei que no investimento como um todo também se deve ter em consideração a valorização do imóvel em si, mas não consideremos esse valor que é diferente cidade para cidade.

Posto isto, a minha questão é... quem pensa em investir imobiliário, qual o valor mínimo de rentabilidade que procura?

Casas em Lisboa à venda por 350/400k€ (sem imt e is) e rendas de 1000€.... Rentabilidade perto dos 3% sem contar com os IMIs, condomínios, seguros... Valerá a pena este tipo de investimento?

tcs escreveu:

Aparentemente ainda há muitos investidores a comprarem (mesmo com preços elevados de hoje) para arrendar.

Eu sei que no investimento como um todo também se deve ter em consideração a valorização do imóvel em si, mas não consideremos esse valor que é diferente cidade para cidade.

Posto isto, a minha questão é... quem pensa em investir imobiliário, qual o valor mínimo de rentabilidade que procura?

Casas em Lisboa à venda por 350/400k€ (sem imt e is) e rendas de 1000€.... Rentabilidade perto dos 3% sem contar com os IMIs, condomínios, seguros... Valerá a pena este tipo de investimento?

Para mim tens a reposta na rentabilidade que colocaste...

Vou dar exemplo do meu caso, tenho brutos uma rentabilidade de 6,77%, ( ter em atenção que também se deve incluir os valores pagos de IMT e IS na aquisição do imóvel, ver o simulador colocado noutro tópico ) que por si só já não é nada de extraordinário, mas se for a retirar todas as despesas como IMI, condomínio, seguro multirriscos, e IRS de 28%, dá-me 4,27%, se for a retirar a prestação ao banco do crédito ( que a tendência agora é aumentar ) dá-me pouco mais de 3,5% líquidos de rentabilidade, sem contar com chatices que se possa vir a ter com inquilinos e algumas pequenas reparações...

Só vale a pena investimento em imobiliário com rentabilidade mínima líquida de 6%.
Eu tenho 2 imóveis nessa situação.

jcab escreveu:

Só vale a pena investimento em imobiliário com rentabilidade mínima líquida de 6%.
Eu tenho 2 imóveis nessa situação.

Mas também se deve ter em atenção que a rentabilidade não é tudo, se eu comprar uma garagem por 10.000€ e arrendar por 100€ tenho uma rentabilidade bruta de 12%...vale a pena estes 12%? 🙂

12% são 12%. Não me parece que seja de deitar fora um negócio desse género.

Já percebi (e concordo) que a rentabilidade num imóvel tem que ser >= 6%, mas aos preços que hoje são praticados na grandes cidades (e arredores) investir para tirar esse retorno parece impossível!

Fico a aguardar que mais investidores partilhem as suas rentabilidades em imobiliário.

tcs escreveu:

12% são 12%. Não me parece que seja de deitar fora um negócio desse género.

Já percebi (e concordo) que a rentabilidade num imóvel tem que ser >= 6%, mas aos preços que hoje são praticados na grandes cidades (e arredores) investir para tirar esse retorno parece impossível!

Fico a aguardar que mais investidores partilhem as suas rentabilidades em imobiliário.

Mas continua-se a dizer que o imobiliário é um bom investimento neste momento, quando os preços sobem não vejo daí um bom negócio, não vejo o imobiliário de forma diferente de outros activos mobiliários, é nas quedas que se fazem as melhores compras, não nos hypes.

D@vid escreveu:

Mas também se deve ter em atenção que a rentabilidade não é tudo, se eu comprar uma garagem por 10.000€ e arrendar por 100€ tenho uma rentabilidade bruta de 12%...vale a pena estes 12%? 🙂

???
Claro que vale! Não percebo a questão...
Arranja-me por favor 10 dessas garagens !

jcab escreveu:

D@vid escreveu:

Mas também se deve ter em atenção que a rentabilidade não é tudo, se eu comprar uma garagem por 10.000€ e arrendar por 100€ tenho uma rentabilidade bruta de 12%...vale a pena estes 12%? 🙂

???
Claro que vale! Não percebo a questão...
Arranja-me por favor 10 dessas garagens !

Pois 10 já valem 😆 , já são 12.000€ por ano 😆 IMI baixo, condomínio baixo, manutenção baixa ( só se o portão se estragar 🙂 )

Podem ver este vídeo sobre a comparação entre garagem vs apartamento:

D@vid escreveu:

omento, quando os preços sobem não vejo daí um bom negócio, não vejo o imobiliário de forma diferente de outros activos mobiliários, é nas quedas que se fazem as me

jcab escreveu:

Só vale a pena investimento em imobiliário com rentabilidade mínima líquida de 6%.
Eu tenho 2 imóveis nessa situação.

Voltando à questão da rentabilidade mínima...na questão do imobiliário, há também que ter em conta que, ao fim de alguns (muitos) anos, o valor das rendas terá pago o imóvel, sendo que a partir desse momento terão um imóvel que foi totalmente pago por "outros". Correto?

Ricardo escreveu:

D@vid escreveu:

omento, quando os preços sobem não vejo daí um bom negócio, não vejo o imobiliário de forma diferente de outros activos mobiliários, é nas quedas que se fazem as me

jcab escreveu:

Só vale a pena investimento em imobiliário com rentabilidade mínima líquida de 6%.
Eu tenho 2 imóveis nessa situação.

Voltando à questão da rentabilidade mínima...na questão do imobiliário, há também que ter em conta que, ao fim de alguns (muitos) anos, o valor das rendas terá pago o imóvel, sendo que a partir desse momento terão um imóvel que foi totalmente pago por "outros". Correto?

Sim, em média ao fim de 10 a 20 anos.

D@vid escreveu:

Ricardo escreveu:

D@vid escreveu:

omento, quando os preços sobem não vejo daí um bom negócio, não vejo o imobiliário de forma diferente de outros activos mobiliários, é nas quedas que se fazem as me

jcab escreveu:

Só vale a pena investimento em imobiliário com rentabilidade mínima líquida de 6%.
Eu tenho 2 imóveis nessa situação.

Voltando à questão da rentabilidade mínima...na questão do imobiliário, há também que ter em conta que, ao fim de alguns (muitos) anos, o valor das rendas terá pago o imóvel, sendo que a partir desse momento terão um imóvel que foi totalmente pago por "outros". Correto?

Sim, em média ao fim de 10 a 20 anos.

Então e isso não será um grande "extra" a considerar, para além da rentabilidade anual líquida? Ou não estou a ver a questão corretamente?

(Isto já para não falar no potencial de valorização do imóvel em sim, mas claro que até poderia depreciar também)

Ricardo escreveu:

D@vid escreveu:

Ricardo escreveu:

Voltando à questão da rentabilidade mínima...na questão do imobiliário, há também que ter em conta que, ao fim de alguns (muitos) anos, o valor das rendas terá pago o imóvel, sendo que a partir desse momento terão um imóvel que foi totalmente pago por "outros". Correto?

Sim, em média ao fim de 10 a 20 anos.

Então e isso não será um grande "extra" a considerar, para além da rentabilidade anual líquida? Ou não estou a ver a questão corretamente?

(Isto já para não falar no potencial de valorização do imóvel em sim, mas claro que até poderia depreciar também)

Sim claro, a questão que fica tem sempre a ver com o comprar activos caros, o investidor de imobiliário não é diferente de outro tipo de investidor, só compra quando as coisas sobem 😀 eu pessoalmente não compraria nenhum imóvel nesta altura.

D@vid escreveu:

Ricardo escreveu:

D@vid escreveu:

Sim, em média ao fim de 10 a 20 anos.

Então e isso não será um grande "extra" a considerar, para além da rentabilidade anual líquida? Ou não estou a ver a questão corretamente?

(Isto já para não falar no potencial de valorização do imóvel em sim, mas claro que até poderia depreciar também)

Sim claro, a questão que fica tem sempre a ver com o comprar activos caros, o investidor de imobiliário não é diferente de outro tipo de investidor, só compra quando as coisas sobem 😀 eu pessoalmente não compraria nenhum imóvel nesta altura.

Certo, concordo!

A minha questão era mais se nesses 6% de rentabilidade líquida já consideravam estes ganhos "extra" do imobiliário ou não. Mas realmente parece-me bastante difícil de conseguir 6% hoje em dia.

Ricardo escreveu:

Certo, concordo!

A minha questão era mais se nesses 6% de rentabilidade líquida já consideravam estes ganhos "extra" do imobiliário ou não. Mas realmente parece-me bastante difícil de conseguir 6% hoje em dia.

E depois tens as "perdas extra". Danos no imóvel, rendas em falta, inquilinos difíceis de "pôr a andar" (por perda de rendimentos, etc). Depende muito da sorte e capacidade em lidar com esse tipo de situações de forma rentável.

JRJordao escreveu:

Ricardo escreveu:

Certo, concordo!

A minha questão era mais se nesses 6% de rentabilidade líquida já consideravam estes ganhos "extra" do imobiliário ou não. Mas realmente parece-me bastante difícil de conseguir 6% hoje em dia.

E depois tens as "perdas extra". Danos no imóvel, rendas em falta, inquilinos difíceis de "pôr a andar" (por perda de rendimentos, etc). Depende muito da sorte e capacidade em lidar com esse tipo de situações de forma rentável.

Certo...é uma possibilidade. Diria que uma seleção inicial criteriosa dos inquilinos não garante que isso não acontece, mas pode baixar a probabilidade.

6% líquidos é muito difícil (nas grandes cidades), normalmente um negócio é "bom" na área de Lisboa e arredores quando temos acima de 6% brutos.

Se forem contabilizar o pagamento de juros do CH para a rentabilidade líquida até me arrisco a dizer que é impossível de encontrar.

Pessoalmente tenho 2 apartamentos e com as subidas das taxas de juro estou basicamente em break even ao final do ano contando com 1 mês de renda não paga (troca de inquilinos p.ex.), condomínio, prestações do CH, IMI etc... pelo que a rentabilidade é só a equity paga ao banco.

Por outro lado ambos os apartamentos já valorizaram perto de 25% desde que os comprei há ~2 anos, certo que os valores das casas podem voltar a descer, mas isso é como as ações.

Interessante...

"Investir no arrendamento? Esta é a cidade portuguesa com menor retorno".

https://www.noticiasaominuto.com/econom ... or-retorno

D@emoon escreveu:

Um excelente simulador da arrow plus totalmente gratuito e muito completo:

https://arrowplus.pt/simulador-rentabil ... obiliario/

Relativamente aos simuladores, testei este que o David recomendou e é uma ajuda. Mas falta também a componente da taxa de juro paga ao banco, se se recorrer a financiamento.

Conhecem algum simulador que tenha também esta componente?

(No tópico dos simuladores existe outro que um user desenvolveu mas penso que foi a única aparição dele aqui no fórum pelo que não dá para esclarecer outras dúvidas quanto ao mesmo)

Ricardo escreveu:

D@emoon escreveu:

Um excelente simulador da arrow plus totalmente gratuito e muito completo:

https://arrowplus.pt/simulador-rentabil ... obiliario/

Relativamente aos simuladores, testei este que o David recomendou e é uma ajuda. Mas falta também a componente da taxa de juro paga ao banco, se se recorrer a financiamento.

Conhecem algum simulador que tenha também esta componente?

(No tópico dos simuladores existe outro que um user desenvolveu mas penso que foi a única aparição dele aqui no fórum pelo que não dá para esclarecer outras dúvidas quanto ao mesmo)

Uma vez vi vídeos da Arrow onde ele construiu um excel com muitos dados, não sei é se depois existiu partilha...o Ricardo Matos também costuma ter videos com contas, mas não sei se há partilha, mas era interessante existir algo dessas gratuita 😆